投資マンションについて(マンション)
2012年01月24日 18時01分
投資マンションについて
今年の3月に結婚したのですが、主人が結婚前に購入した投資用マンションについて相談します。
2004年主人が37歳の時に節税対策にと勧められ、都内の新築ワンルームマンション3軒を購入しました。変動金利のローンを3650万を35年と1900万を30年で組んでいます。現在家賃収入とローンがほぼ同額で管理費と税金を含めると年間約7万ほど赤字です、還付金でかろうじて黒字になっています。
主人(39)会社員で800万、私(32)専業主婦、子供(8)の3人で賃貸マンションに住んでいます。支出は家賃10.5万、生活費27万、貯金は1600万です。将来マイホームを購入予定です。
最近ローンの残高を知って驚いています。
将来の収入の為に所有していた方が良いのか？その場合繰り上げ返済をした方が良いのか？
将来マイホームのローンが組めるように、売却した方が良いのか？2つの物件で購入したいと連絡が来ています。
自己資金でマイホームが買えるように貯金に徹する。
どうすればよいのでしょうか？あまりの金額の多さに将来が不安です。
マンション買換え
居住中のマンションは築30年でローン残が850万円、返済月額4万円がありますが、買換えを検討しています。
わたし36歳、妻36歳（専業主婦）、子供1歳です
収入は手取り月額48万円で、賞与・退職金はありません
貯金は夫婦合わせて1500万 退職時に備え●低払戻し特約付定期保険に月額3万（死亡時1500万、65歳から年120万10年確定年金へ変更予定）●投資信託毎月3万（残高290万）を積立ています その他夫婦それぞれの医療保険・がん保険にわたしの生命保険（終身250万 60歳満期250万掛け捨て）の支払が合計月2万円あります
簡易シュミレーターを試すと3000万円の物件購入でも無理があると表示されるのですが・・やはり難しいのでしょうか？
助けて。離婚した実父が亡くなり母が住む父名義のマンション
長文大変恐縮ですが何卒お願い申し上げます。
私の両親は父の女性問題が原因で昭和４８年頃から別居をしており、母が離婚を拒否したため家裁で離婚が認められず昭和６３年頃離婚しました。父は平成４年頃に別居の原因女性と再婚しました。
父は平成３年頃に自分が購入した分譲マンションを私達母子に住むように譲ってくれました。それから２１年間そのマンションに住み今も実母が住んでおります。固定資産税も私達が払っています。
ただ名義変更はしていませんでした。まだ父がローンの途中であった事、贈与税がかかるので父が亡くなってから名義変更をした方がいいという事で、権利書だけは母が実家に持っています。
そして今年二月父が亡くなりました。先月後妻から父の遺言を家裁で開封したとの事でその文書が送られてきました。そこには父の全財産を後妻に譲るとありました。
後妻は保険も入ってくれておらず父所有の３件のマンションも全て私には残してくれず亡くなる前半年は病気でお金もかかったし、葬儀代や供養を考えると殆どプラスはない、沢山もらったと思わないでと言われました。
そして２件のマンションは亡くなる前売ってローン完済したのだが、ウチの母が住むマンションの権利書だけがみあたらない、１件だけでも残してくれていれば、と言っていました。後妻は一等地で自己マンションに住んでいます。
私は財産は考えていないですが、実家であるマンションだけはこのまま年老いた母に住ませてあげたいです。父ともその約束でもう２１年住んでいて権利書もあります。ただ名義が父のままなので、後妻に財産とみなされるととられてしまうのであれば、その後妻のせいで苦労して女手一つで育ててくれた母が可哀想すぎます。
母は離婚の慰謝料ももらっておらず、今も年金だけでは生活できないので８０歳になるのに掃除の仕事をしていて私も今妊婦だし自分の無力さに泣けてきます。
でも老後マンションを売ればほんのわずかでもお金になるし、それで母が仕事できなくなったら、主人も理解があるので引き取っていいし母の好きにすればと思っていました。
この状態で実家のマンションを私か母の名義にする事は不可能なのでしょうか？
裁判になったら負けてしまいますか？私はどうしたらいいでしょうか？もし名義変更できるなら母か私のどちらにすればいいでしょうか？どうかアドバイスを宜しくお願いします。
マンション購入のローンの組み方について
３１才共働き夫婦で０才の子供が１人います。将来的にはできればもう１人子供欲しいと思っています。３６００万のマンションを契約し、そろそろ銀行の本申込みに入ります。頭金は３００万の予定です(諸費用別)。
額面年収は
夫…４６０万
妻…２６０万(２０年度、現在育児休暇中)
３２０万(１９年度)
マンションの営業の方には、妻が育児休暇中であること、夫の収入で住宅ローン減税を満額受けられる(借り入れの１％？)ので、ペアローンにする必要はないと言われています。
ですが、こちらのＱ＆Ａを見ていると２人で組んだ方がいいのかとも思いはじめました。
そしてローンの組み方ですが、営業の方には変動金利で勧められています。
私たちは変動１本にするのは怖いので固定と変動２本でいくか考えていますが、
銀行なら迷わず固定を勧めるだろうが、営業さんは変動なら途中でローン組み換えできるから…と、それぞれ言うことが１８０度異なり混乱してきました。
そして会社で財形(一般)をやっていますが、これは活用するべきなのでしょうか。
営業の方には以前、使わなくても…と言われた記憶があります。
日程的にも決断を迫られていて、焦っています。
ご回答どうぞよろしくお願いいたします。
マンションの売却か賃貸に出すかで悩んでいます。
平成１１年１２月に中古マンション（平成４年２月築）頭金１００万で１９９０万のローンを組んで購入。昨年、ローンの借り換えをし、１６６０万の融資残高で５年固定金利２．３５％で２１年ローンに切り替え、今年度末で約１６００万残っています。
不動産屋に相談したところ、売買した場合１５００万〜１６００万が成約見込みだそうで、賃貸の場合は管理費（２万）込みで１０万強が相場で、上限は１２万ということでした。
仲介手数料などを差し引くと、ローン抹消するためには自己資金を用意する必要があるとのこと。おそらくこのまま持っていても年々成約見込みが下がり、ローンの減る額より売値が下がる方が大きく、さらに売るためには持ち出し金を多く用意しなければならなくなると思われるので、多少の持ち出し金が出てもこの時期での売却を勧められました。
貸してローンを払っていくと赤字になりそうですが、減価償却費が発生したら税金が控除されることもあるそうですが、税金の控除は所得に対してなので、夫のみの年収５５０万ではたいした控除額にはならないのでしょうか？
また、売った場合の譲渡所得にどのくらい税金がかかるのでしょうか？ちなみに、今年度の固定資産税は１１万ほどです。
夫は三人兄弟の長男（３５歳）です。
６５歳の義父も今年いっぱいで非常勤の仕事になり、
収入がへるのに持ち家のローンがまだ何年か残っているそうです。
兄弟たちも今年中に家自立するので、義父と義母の二人で３階建ての家を維持していくのは今後難しくなるので同居の話が出て、マンションの売買または賃貸の検討を考えています。
実家の名義は父なので、夫にはまだ責任がありませんが、実家も築２０年で、これから修繕に経費がかかっていくと思います。
貯金は２５０万しかありません。